海陵是泰州国家历史文化名城核心承载地，有着深厚的文化底蕴和丰富的历史遗存，素有“汉唐古郡、淮海名区”之称，辖区现有4个省级历史文化街区和3个历史地段。但与许多历史文化名城面临困境相似，历史街区基础设施陈旧、公共设施匮乏，传统风貌与现代生活需求矛盾突出。政府大包大揽，则财政难以为继、风貌易失“真”，如果放任不管则老宅持续衰败、原住民不断外迁。如何走出“见物不见人”的困局，实现街区保护与民生改善的相得益彰？ 海陵给出的答案是“百姓日用即道”。将这一源自泰州学派的哲学思想，创造性地转化为城市建设的逻辑——即居民的日常需求，就是城市更新的“指南针”；居民的主体参与，就是街区保护的“原动力” 。通过政府“有形之手”精准引导、市场“无形之手”长效运营、群众“勤劳之手”共建共享，聚焦解决民生难点，激发居民参与热情，培育市场活化需求，采取原生态、渐进式、在地化更新方式，充分挖掘和呈现老城街巷蕴含的当代价值，努力探索出一条务实可行的居民自主更新之路。
一、居民自主更新的海陵实践
（一）发挥政府“有形之手”，当好自主更新的“铺路人” 在自主更新中，政府从“大包大揽”转向“精准服务”，负责做好基础设施改造、公共环境提升、文物建筑修缮和惠民政策出台等“打基础、利长远”的工作，一步一个脚印把宜居的品质提上来，把隐形的阻碍破开来，把群众的信心立起来，让泰式传统民居成为“人见人爱的香饽饽”和“能下金蛋的鸡”，用看得见、摸得着的变化与收益留下原住民、引进新居民。 1. 聚焦民生改善。秉持“小尺度、渐进式”城市更新理念，让居民在“胡同里”也能过上现代生活。一方面提档升级基础设施。遵循“既要传承历史街巷肌理、又要适应现代功能需求”原则，充分征求群众意见，立足街巷整体风貌，重点实施雨污水管网改造、强弱电杆线入地等，旨在解决暴雨积水漫灌、空中“蛛网”凌乱、夜间照明缺位等一系列民生问题。另一方面优化配置公共设施。聚焦群众所需所盼，主动利用“边角地”“夹心地”，精准实施见缝插绿，整体优化停车布局，适时启动公厕改造，暖心打造便民充电站、洗衣房、晾晒区等共享空间，更好地满足居民生活和出行需求。同时加强街区消防体系升级，本着“优化不恶化”原则，完善消防水源，配置消防设施，普及民居内的消防器材，稳步化解街区消防隐患。 2. 夯实文化底蕴。坚持“保护为主、合理利用、加强管理”方针，通过结构鉴定、设计复核、修缮加固，在保证安全性、提升耐久性、保留原真性的前提下，以活化利用重焕文物建筑新的功能与生命，为街区发展注入文化内核，赋予文化价值。近年来，笔颖楼、张淦清故居、张木卿故居等完成活化利用，正在研究落实“四世出五进士三翰林”的泰州望族宫氏住宅、“海陵八景之冠”的斗姆宫（小有天园）等闲置文保单位的活化利用，通过融合文化旅游、公共服务等功能提升使用价值，实现筑巢引凤目标，真正让“沉睡建筑”成为传承文脉的重要载体和研学游玩的人文空间。 3. 突破政策瓶颈。为保障居民自主更新的可行性与可持续性，海陵区区级部门出台《历史文化街区内保护性建筑自主修缮审批实施方案（试行）》，联动市级部门出台《关于市区历史文化街区和历史地段传统民房不动产登记实施方案》，通过破局产权难题、规范修缮程序、提供奖补资金等措施，逐步化解传统民居不动产权证办理历史遗留问题，引导鼓励社会资本和居民参与泰式传统民居的自由交易、自主修缮和活化利用，通过政策层面的“组合拳”，扫除自主更新的制度障碍，为形成政府引导、市场运作、居民参与的“海陵模式”保驾护航。 （二）善用市场“无形之手”，当好街区活力的“操盘员” 城市更新是“三分建，七分管”。市场的“无形之手”不仅在于前期的资源配置，更在于通过精细化的运营管理，让街区实现从“一时美”到“持久兴”的转变，从“政府管”到“自我管”的质变。在街区建成后，海陵区积极探索社区牵头、商户居民共治、市场机制嵌入的长效管理模式。 1. 创新共治机制。由社区牵头，组织居民、商户代表成立“街区共治委员会”，变“单一管理”为“多元治理”。在落实商户“包干制”的基础上，委员会通过整合公共空间资源（如规范停车收费、临时摊位出租）收取合理费用，建立公共基金。这部分市场化运作的收益，一是用于聘请本社区居民担任保洁员，实现“自己的家园自己扫”；二是结余部分用于帮扶街区内困难群体，增强街区凝聚力。 2. 盘活公共空间。针对不同群体需求，社区牵头利用街角闲置空间打造“全龄友好”服务阵地。如设立“街区驿站”，为快递员、外卖员等新就业群体提供饮水充电、休憩补给；打造“共享客厅”，实行预约制免费开放，每天下午都有居民自发组织的文化活动；设置无人值守的“网格驿站”，手机扫码即可进入，提供应急物资、免费Wi-Fi等24小时服务；开辟“便民服务点”，为修补类就业困难群体提供免费或低偿的经营场所，既留住了城市烟火，又实现了精准帮扶。 3. 实行备案引导。在业态管理中，政府坚持“最小干预”原则，实行商户入驻备案制。要求新店开业前到社区备案，通过“面对面”的服务沟通，加强经营业态引导和安全消防提醒，变“事后处罚”为“事前服务”。房租高低、业态选择则由市场供需决定。目前入驻商户以轻餐饮、咖啡茶吧、文创设计、琴棋书画培训等为主，店主大多是“90后”年轻人，这种自发生长的业态组合，能让街区在市场的“无形之手”推动下，自然迸发出蓬勃的生机。 （三）激发群众“勤劳之手”，当好共同家园的“守护人” 以居民为主体，是海陵区自主更新的核心要义。群众的“勤劳之手”不仅要修缮房屋，更要重塑街区的精神气质，在潜移默化中真正实现从“要我改”到“我要改”，从“旁观者”到“建设者”的最佳转变。 1. 创新分类施策。在解决不动产登记历史遗留问题的基础上，针对不同居民需求提供多元路径。愿搬离的，引导有情怀、有能力的社会力量参与房屋流转和保护修缮；愿留下的，鼓励自主申请改造后自住或出租；符合条件的公房户、双困户，引导自愿搬出改善居住环境，在提升生活水平的同时，为老宅腾出焕新空间。通过分类施策，让每一栋老宅都能找到最合适的“守护人”，让更多百年老宅在群众的“勤劳之手”中，蝶变为形神兼具的“新泰式民居”，在烟火海陵中重焕时代光彩。 2. 深化共同缔造。充分调动居民积极性，在街巷改造设计之初，常态化组织召开居民见面会、意见征集会，广泛征求吸纳群众建议，有效提升居民对街区改造的参与感和认同感。同时，选聘辖区老党员、退休干部和居民代表等担任“巷长”，每日穿行于街巷之间，督促安全生产、调解邻里纠纷。例如，在“精品钟楼巷”打造过程中，正是这群“编外管家”默默守护，才让老街实现颜值、人气与秩序的和谐共存。 3. 升腾城市烟火。不断壮大以原住民为主体的党员志愿服务队伍，吸纳律师、大学生等加入，定期开展理论宣讲、公益服务、商圈治理等志愿活动。引导部分热心居民开放自家小院，供游客驻足观赏、拍照打卡，寒暑假的孩子们也可以在此看书下棋，将曾经封闭的院落打造成共享的温馨园地，通过一壶茶、一盘棋、一次帮扶，织就邻里守望的温情网络，让老街不仅有商业的繁华，更有古城的温度。
二、古城焕新任重道远
通过政府“有形之手”破冰铺路、市场“无形之手”操盘共治、群众“勤劳之手”守护家园，历史街区正以可见的速度稳步焕新，古城的“人气、烟火气”也在逐步凝聚。但与周边先进地区相比，仍存在一定差距。 一是基础设施改造覆盖不全。近年来，海陵累计投入近亿元推进历史街区基础设施改造，钟楼巷历史地段已基本完成改造，并形成社区、青年创客、居民三位一体的创业新格局，年营业收入2000多万元；城中、涵东街历史文化街区，八字桥西街、北山寺街历史地段均完成部分改造，历史城区中还有大量老街巷（如渔行、暮春街、南园等）尚未启动基础设施改造。 二是居民自主修缮比例不高。自五部门联合出台《历史文化街区内保护性建筑自主修缮审批实施方案（试行）》，海陵大力引导社会资本和群众参与泰式传统民居的自由交易、自主修缮。但由于房屋确权“办证难”等问题未彻底解决，大量泰式传统民居依然处于“有房缺证、补助难领”的困局，仍需进一步解绑政策，释放“群众敢首创”的强大动能。 三是公房资产活化办法不多。街区内存在一批数量可观的公房，近年来聚焦直管公房年久失修、屋面墙体渗漏、门窗破损等问题，积极争取资金实施856户直管公房维修改造，修缮面积达3万平方米。但由于公房人员结构复杂，多户合租现象突出，涉及历史遗留问题较多，使得该优质资源的利用长期受限，也制约着历史街区的整体焕新与发展。
三、久久为功，推动自主更新走深走实
围绕上述问题，海陵将着力深化以居民为主体的长效保护机制，稳步改善街区居住和生活水平，最大程度把古城的“人气”留下来，把自主修缮、自我管理的“热度”燃起来。 一是坚持深耕宜居品质提升。锚定“低影响、少干扰”目标，率先解决居民“急难愁盼”问题，力争在2030年基本实现“一街一特色、一巷一品味”改造全覆盖。在具体落实过程中，创新制定非标化、灵活性强的基础设施改造方案，结合海绵城市建设，优化雨水径流组织，从根源解决易淹易涝问题；针对房屋基础弱、作业空间小的现实难题，创新施工方法，全面推广应用“预拌流态固化土”技术实施工程作业，实现对街巷交通无干扰、对居民生活低影响更新；探索少征迁、功能复合可变的公共空间增补方案，优先利用宅前闲置地增设灵活可变的小微公共空间，满足居民公共服务需求。 二是持续优化推进自主修缮。立足“有章可循”“先改后补”的政策机制，探索推出登记公证费优惠、房屋测绘费政府承担、部分修缮材料赠送等惠民举措，用更多实实在在的利好释放发展动能。同时，主动发现并鼓励一批有意愿的居民办理产权证、开展自主修缮，打造一批可参观、可学习、可推广的“样板”，以点带面引导居民形成自主改造、自主守护的良好观念，用群众的“勤劳之手”助力全区古建老宅焕发新活力。 三是探索活化利用直管公房。秉持“买卖是一种传承、使用是一种保护”的理念，试点建立公房腾退机制，引导社会资本、古建爱好者等出资参与零散公房住户的腾退整合，将“碎片化”空间还原为“成院落”资产。对符合条件的，允许按照补缴一定费用后申请办理不动产权证，有效解决非成套住宅无法房改的历史梗阻。这一模式可以让“败落沉睡”的公房资产自由交易、走向市场，实现文化资源保护与资产价值活化的双赢，为古城保护打开老宅新生的新通道。 从“政府独奏”到“全民合唱”，海陵以“百姓日用即道”为指引，正在居民自主更新的道路上迈出坚实步伐。实践表明，只有尊重居民的日常需求，激发群众的主体意识，才能让历史街区真正“活”起来、“火”起来。展望未来，海陵将继续以“小尺度、渐进式”的“城市针灸”手法，精耕细作、持之以恒推动历史文化名城建设，积极争创“江苏省人居环境奖”，倾力打造“国家级城市更新可复制样板”，让千年古城的文脉在青砖黛瓦间绽放光芒，在万家灯火中生生不息。
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