物业公司与业主纠纷不断
物业管理区域划分不明确。部分小区没有物业服务用房、业主委员会议事用房，小区内的停车位、快递柜、电梯内及小区内广告位等公共设施的经营收益大多为物业公司所有，许多物业公司也不进行公示，物业与业主争利现象突出；
专业设施移交不规范。供水、供电、供气等专业经营设施移交不规范导致其维修、养护、更新和管理的责任主体不明确，建设单位、专业经营单位与业主相互推责；
小区规划变更不公开透明。部分小区的业主购房时的规划设计与入住后的实际状况不符，导致业主与开发商的矛盾不断，甚至有些开发商到交房时出现了业主封售楼处门的现象，生活网编辑在平时的工作中接到相关的投诉不胜枚举。
筹备难。业委会成立并不是很容易，因为每一项成立流程的推动背后，都夹杂着各种要求和硬性指标。而且，实施的周期长，反馈时间长，各种程序繁琐，对业主持续性热情的消磨大。泰兴的情况是许多小区业主缺乏主人翁意识，不想担当责任，怕别人说“出风头”、“想捞好处”等诸多顾虑。生活网编辑所住的小区有近千户家庭，2019年11月份业委会想换届，一直未能实施，到华泰社区咨询后得知，当时报名的仅有2人！
运行难。业委会只是一个无法人地位的自治性组织，主体地位不明确，难以独立承担民事责任。运行机制欠缺，业委会会议难以实现参会面积和人数“双过半”。这个原因一方面是确实是小区业主的工作时间原因，另一方面和上一条有共性之处。
物业公司更换难。曾几何时，小区各大业主群均群情激奋、义愤填膺，大家对小区物业服务等诸多事宜的不满之声此起彼伏，由于投诉无门，经过大家投票选举成立的小区业委会自然就成了大家的免费出气沙包，各类长拳短拳组合如潮水般砸向业委会。事实情况是开发商在项目即将交付前，会通过招标的方式选聘物业管理企业参与小区的管理。而约定俗成的流程则是开发商指定物业管理企业进驻，对小区实施管理（这种“指定”有很多隐形因素，网友可自行脑补），此种现象客观上造就了物业先入为主的管理格局，所谓“请神容易送神难”，这也是难以更换物管的客观成因。
服务质量不高。小区内安全排查不到位、卫生清洁不到位、设施设备维护不到位、绿化亮化不到位等；
纠纷解决不力。小区内业主车辆受损、财物丢失、公用设施伤人、个别业主乱搭乱建等问题难以得到解决；
收费不合理。物业公司收费透明度较低，收费标准高低不等，且大部分物业公司没有相关收费依据。小区大量绿地上停车，就是由于业主觉得停车位收费过高，又缺乏与物业的协商机制，导致车辆不进停车库随意摆放，引起各种问题。这种恶性循环会随着入驻率的提升持续爆发！
组织协调不力。小区物业管理是一项系统工程，涉及规划、城管、建设、供水、供电等多个部门，市住建局职能残缺，政府、街道、社区工作未充分协调，未形成齐抓共管的工作合力；
司法部门支持不够。业主拒交物业费，物业企业只有上诉法院，没有其它更有效的途径，且上诉法院程序复杂，成本高，执行难，周期长，最终只会形成两败俱伤的局面。
开发建设遗留问题 影响物业企业正常经营
规划变更。泰兴房地产开发商的交付流程是业主先交齐费用再拿钥匙，业主拿到钥匙后发现小区内配套设施和小区规划与业主购房时不一致，也没有严格综合验收；
房屋和配套欠缺。小区房屋质量差，配套设施不健全，业主无法找到开发商，把这些责任归于物业企业。
业主的消费和责任意识淡薄 缺乏对物业行业的认识
缺乏消费意识。业主缴费意识差，特别是一些回迁户，天王老子谁都不服的心理，对物业一些基本常识都不清楚。有人就提出为什么收物业费要按面积收？导致物业企业资金困难，继而造成服务质量不高，物业服务便进入恶性循环。塞纳公馆小区是个最突出的例子；
缺乏责任意识。业委会成员对物业管理知识了解甚少，缺乏工作热情。其中不乏存在业委会和物业“一丘之貉”的现象（请勿对号入座），业委会的委员自己得了点好处，置全小区业主的利益于不顾，工作被物业公司所支配，造就了业委会难以召开，信息不公开、不透明，导致业主与物业难于沟通，为小区正常管理埋下隐患。
建立全程参与制度。在小区规划论证、报建和开发建设阶段相关部门要全程参与；
建立许可证制度。在小区综合验收阶段，由建设主管部门牵头，物业管理主管部门和乡镇（街道）、社区参与，按照有利于物业企业原则进行小区综合验收及物业投入使用许可；
主管部门明确收费标准的同时也要明确物业职责、义务；
通过线上+线下的方式，对业主、业委会就物业行业基础知识的培训、宣传，明确各方的权利义务，达成共识。并推动建立物业企业的信息披露制度。
组建机构。街道办事处（乡镇）和社区要设立“物业管理办公室”，并配备熟悉纠纷调解、换届选举和规划建设的工作人员，落实必要经费保障，定岗、定人、定责，切实做到矛盾纠纷有人调解、换届选举有人指导、规划建设有人监督；
明确职责。街道“物业管理办公室”要根据省市《物业管理条例》的有关规定，切实负起“组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷”等工作职责；
建章立制。街道和社区“物业管理办公室”要建立业主委员会备案制度并健全相应文书资料；要牵头起草出设立业主大会、选举业主委员会所须的公告、公示、选举办法、选票、授权委托书等文书资料的规范文本；要结合辖区物业实际，制定出《管理规约》、《业主大会议事规则》、《共有部分管理、使用、经营规程》等示范文本，以供筹备组及业主大会参考。不走形式主义。
不断提升服务品质。物业公司要充分尊重业主，建立透明的物业管理收费制度，公开服务内容、等级和收费标准，定期公布财务收支状况，接受业主和政府职能部门的监督。建立畅通的联络渠道，实行定期回访制度，不断改进物业服务工作的质量和水平。物业管理工作到位，相信会获得大部分业主的支持，物业费的收取自然不会难。笔者和城区一业委会主任沟通，他们小区业委会换届后各项工作落实了实处，小区管理日新月异，有10年未缴物业费的业主主动带领其它业主向物业缴纳费用！
创新物业收费方式。政府和部门应尽快出台相关地方性法律法规，使物业管理收费真正做到有法可依、有章可循。物业公司应创新收费方式，变坐等业主缴费为主动电话收费、上门收费等形式多样的收费方式。对不缴费用的业主进行面对面的交流，了解这部分业主的真实想法，对物业管理不满意的正好可以进行原因收集，工作加以改进；
大力转变业主观念。要开展形式多样的物业管理宣传活动，普及物业管理相关法律知识，把物业服务理念通过潜移默化的方式灌输到业主的思想中，使广大业主充分认识到物业管理的重要性，引导业主树立“花钱买服务”、“有偿消费”的观念，增强业主的物业管理消费意识、业主管理意识、契约意识和法制意识；转载声明：本文转载自「泰兴生活网」，搜索「txshwwx」即可关注，[ 阅读原文]。 | 
发表于 2020-5-26 11:08:10
