【物业直通车】业委会不是“业伪会”

久伴成瘾

物业管理十项规范

引言：

先内部学、内部讲、内部议，再走出去论、请进来教.......8月以来，海陵区住建局下属物业管理服务中心就《物权法》、《江苏省物业管理条例》进行了集中学习研讨。

全体工作人员结合本地情况，在联系实际、解决现实问题上下功夫，坚持以下率上，把学和做结合起来，把教和论贯通起来，形成全区一个规范政策、一个服务宗旨的统一联动的良好氛围，积极把学习成果、培训成果转化为护航《海陵区物业管理十项规范》进一步落实的力量。

今天，我们来看一下同济家园小区业委会主任张乐的一些感想。

2015年，同济家园业主与物业的矛盾急剧恶化，拖缴、拒缴物业费户数不断攀升，小区生活环境面临着巨大挑战。长此以往，小区即将形成恶性循环的不良局面。

关键时刻，小区一帮热心业主开始为小区的发展出谋划策，先后成立了QQ群和微信群，针对小区集中出现的问题提出各自的解决方案，并不时发布相关物业管理条例政策，引导业主们正确**。经过一段时间的讨论，大家意识到组建业委会是唯一合法、有效的督促物业企业改进服务质量，替广大业主正确**的方式。于是，大伙开始与城南街道物管科取得了联系，并争取到物管科的全力支持。在物管科的指导下，小区业委会在短短的一个多月内完成了选举，第一届业委会在2015年12月成立了。

业委会成立不易，有效运营、长效管理更加不易！于是第一次委员会议尤为重要，这次会议上，需要对委员的分工进行确认，以便日后的工作对接。根据各位委会的工作生活经历以及社会资源进行分工后，我们确立了第一阶段的工作重点：1.重新签订物业服务协议；2.追回物业公司收取的公共部位收益。

所有委员都没有物业管理经验，于是我们在任期的第一年里，几乎每周周末召开一次委员会议，学习相关法律法规，对小区突出问题进行剖析，研究解决方案...新的服务业服务合同是我们参照五星级物业服务合同，根据我们小区实际情况一条一条修改得来的，并与物业企业进行了一轮又一轮的磋商，最终经业主大会授权，《物业服务合同（过渡）》以及《考核细则（试行）》落锤定音，正式签订！以此为契机，业委会同时收回了物业企业作为前期收取的七万余元公共部位收益。

第一阶段的工作取得突破性的进展之后，小区业主们肯定了业委会的工作成绩，物业企业的服务质量得到了有效提升，物业费的收缴率也开始大幅上升，在2016年末突破80%，2017年达到历史新高92%。物业企业负责人也由衷地赞叹：“原以为业委会是我们的对立面，是来压制我们的，没想到不但提高了我们的企业管理和服务质量，还使我们的营收有了如此大的提升，我们以后一定积极配合业委会工作，努力成为泰州数一数二的物业服务企业！”

这一刻，委员们的心里是欣慰的，大家的努力没有白费，多少次与物业项目经理的唇枪舌战，多少次与矛盾业主的耐心劝导，多少次挑灯夜战寻找相关条例的支持...一切历历在目！

由此我们更加坚定了当初的推断：业委会是秤，不是刀！业委会成立初期，不断有业主向我们反馈意见，要求更换物业服务企业，业委会为此特意召开了专题委员会议，讨论更换物业服务企业的可行性。会后我们得出一致结论：1.更换物业企业费时费力，程序繁琐，容易制造矛盾；2.本市现有的物业服务企业的服务质量参差不齐，而我们小区的服务企业尚处在中上水平。如通过竞标获以低价的服务合同的企业，也未必会是比现有物业服务企业服务质量更好的企业，如若中标企业服务更差，我们将陷入两难境地；3.现有物业服务企业负责人有心成为泰州民营物业服务行业的标杆，我们可以帮助督促他们提升服务质量，两者的方向和意愿是一致的，有提升空间；4.业委会是杆秤，关键要做好平衡，业主和物业的权益都要保障！

没有好的利润哪来好的服务？没有好的服务哪来业主的支持？一边严格要求物业踏实服务，提升品质，一边劝导业主合法**，履职缴费，通过收缴率和服务质量的双提升，把小区运营带入良性循环，这才是业委会真正的使命，这样才能真正发挥业委会在小区管理工作中的重要作用！

为了保证物业服务企业服务质量的优质常态化，我们建立的定期的书面沟通机制。除去突发情况的随时联络以外，我们制定了一张“事项对接表”，每月8日所有委员将收集到的业主反馈和自发发现的物业问题进行汇总，10日前送达物业签收，物业需在15日前将所反馈问题给予书面答复，包括并不仅限于所反馈问题的成因和解决方案。此项制度的实施，一方面有效避免了业委会成员的履职惰化，倒逼每位委员要深入业主，了解物业服务需求，在每周的的汇总提议中有话说、有事做！两一方面，也在不断发现小区运营中出现的问题，更能够拎出反复出现的共性或重大问题，及时反馈处置，真正做到服务时效的前移和服务质量的质变！

在队伍内部建设的工作上我们也没有放松过。，业委会的廉洁程度决定了其发挥作用的大小，一旦业委会成为了“业伪会”，什么样的制度都将形同虚设，对小区的良性发展也是致命的！因此我们定期不定期的开展廉政学习，从省、市、区纪检部门的微信公众号上选取文章进行传阅，通过具体案例说明廉洁自律的重要性，时刻提醒所有委员，特别是分管公共部位收益、公维资金和财务的委员，坚决保证洁身自好，一切从业主的利益出发，杜绝任何有可能影响业委会工作公正性的行为，杜渐防微，真正做到“打铁还得自身硬！”

在连续两届的业委会工作中，我们也领悟到了一条“秘诀”：一定要坚持党的领导，在区物管办、社区的指导下正确履职，认真贯彻“两主体一协议”的指导思想，坚定不移的依照相关法律法规引导物业服务企业高质量履行服务协议，这样才能创造美好家园，给业主们一个温馨舒适的家！