【物业直通车】物业管理，看国外如何操作

轻舟向北

物业管理始于19世纪60年代的英国，当时英国工业大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租，为维护出租双方的契约关系，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。

自此，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。近年来中国房地产业逐渐走向商品化，物业管理日益受到各方面的关注与重视。

一、提前介入的物业管理

荷兰

荷兰人注重生活质量，对住房的要求很高。荷兰每个社区，都有一个或几个物业管理机构。荷兰的法律明确规定，物业管理单位必须全方位投入居住区的开发建设工作的每一次的议程讨论，出席人员都必须签到，如有缺席，在某一环节的工程质量上出了问题，国家必须区分情况追究法律责任。

在荷兰，一般小区都有一个物业管理小组，通常由3-5人组成，配备物业管理员、门卫和工程技术人员等，还有一个业主委员会。

居民从小区的业主中选聘有文化、懂管理、办事公道的业主担任业主委员会成员，业主委员会产生后，如小到一些费用的分摊，则可以由物业管理小组组织业主委员会成员召开会议讨论通过。

二、一丝不苟的物业管理

德国

德国小区物业公司的职责分为两大块，一方面是接洽房屋买卖和租赁业主，一方面是负责小区常规的检查和管理工作。

物业公司的小区通常只配备有两三名固定工作人员，负责定期检查防火，防盗设施和地下车库管理等。一旦出现故障，拨打物业公司24小时服务电话，物业公司可迅速指派维修人员处理。

物业公司除了管理房产的日常事务之外，每年都要组织一次所管理辖的房产区的业主大会。

物业公司必须在业主大会上公开过去一年有关房产账务情况，并向业主们提交一份当年的物业计划。其聘用期限只有5年，若再次聘用需要再签合同。物业公司的报酬没有统一标准，根据其工作质量以及房产规模等多种因素综合考虑。

三、福利型的物业管理

俄罗斯

俄罗斯对住宅实行无偿私有化，将现有住房无偿转归住户所有，但物业管理、房屋修缮仍由国家承担，因此也就没有业主委员会和专门的物业管理公司。

前苏联时期遗留下来的住宅和公用设施早已老化，不进行大规模维修已无法正常使用。政府根本无力承担这一巨额开支，为了缓解低收入群体对社会改革的不满情绪，俄政府将分阶段对福利制度进行改革，目前暂时保留在公共住房和物业管理方面的优惠政策。

四、物业管理与社区管理相结合

瑞士

瑞士的居民社区以地理位置划分，一个社区中往往有多家物业公司管理的房产。每栋居民楼都有一名与物业公司签有合同的物业管理员，负责楼内的清洁卫生，楼周围绿地的修整，管理员一家必须住在楼里的一个单元内。

凡住户需要服务的，大小事情都可以找管理员，管理员则将住房诸如修门窗、换家具、修理更新电器等需要及时通知物业公司，物业公司则及时联系与其有业务关系的各类专业公司。

有关专业公司很快便会给住户来电话约时间，登门服务。负责此事的物业公司技术服务部一般只有一两个人住，一切服务都已社会化。社区内的公园不论大小一律免费，体育健身场所对本社区居民有优惠。

瑞士物业管理的特点，就是为物业者增值，为房主和住户提供方便的生活条件和优质的服务。物业小区的管理不搞大而全，而是按社区的安排将服务设施出租，以物业管理促进社区建设，以物业建设推动社区管理，使物业管理与社区管理相协调。

五、民主式物业管理

法国

业主委员会成员的工作都是义务性质，但他们在金额不高的项目上有决定权，物业公司通常须执行业主委员会的决定。

业主们可以对物业公司的管理失误提出尖锐批评，可以要求删减某项物业设施，也可对今后的物业管理提出合理化建议，甚至可以要求更换物业负责人。

业主大会只决定大楼在物业方面的大致方针，而日常的物业管理则完全交由物业公司处理，其业务包括大楼主体维修、电梯维护、楼道清洁、设置门房、车库管理、倾倒垃圾、交纳除居住税外的各类捐税、代表业主向保险公司索取赔偿等，其范围几乎包括与住房有关的各个方面。

法国业主更换物业公司的事司空见惯，条件有两个，一是更换物业公司的决定必须在一年一度的业主大会上做出，且赞成票必须超过一半，二是业主委员会必须事先与大部分业主联系，并提前选择好下一家物业公司。

六、互助会式物业管理

意大利

意大利有一个房产物业的共同管理制度，即凡搬进新楼的住户，要在一起开个会，决定整座楼的管理办法。将大家的意见归纳后，提交会计师协会，会计师协会根据大家的意愿，委派一名受过专门教育或培训的管理员，去管理楼房的各种事务。若业主同意了，便可签定合约，规定双方的义务和责任。

管理员的职责大致有两类，一类是管理经济，负责维修房屋，另一类是协调邻里之间的矛盾。管理员每年对整座楼房的维修费，楼道、信箱、垃圾处理、照明、煤气管、自来水管、暖气管及门房的报酬等作出预算，同时召开户主会，将费用分摊下去。

大楼维修及其他物业开支，均由管理员召开户主会决定。日常的小修、小补或更换自来水龙头之类的小费用和小工程以及购物、配件等，均由管理员和户主代表一起负责联系施工，年底根据凭证，户主会公布。

七、一专多能的物业管理

日本

物业管理公司由居民管理委员会雇请，一幢楼内的居民管理委员会由3至7人组成，每届委员会任期两年。委员会负责了解业主的意见，监督和检查物业管理公司的工作，同时指定专人管理账目。委员会由业主自主组成，不受任何外来权力操控。

为提高效率和节约成本，公司一般只派一两个人负责管理一座一二十层高的住宅楼的门前、门厅、楼道、电梯等功用部分的清扫、安全和功用设备检查等工作。楼内没有保安值班，因为公共治安属于警察的事务。

物业人员不得随意进入任何一户居民的房门，也不得探听居民家庭生活及隐私。

一旦有哪一家居民水、电、气等发生故障，住户可以直接向有关公司拨打电话，维修人员很快就会赶到修复。日本的物业管理人员必须接受严格的培训，经过国家统一考试，并取得合格成绩才能成为物业管理师。