党的十九大以来，习近平总书记就加强和改进基层党建工作作出了一系列重要指示，强调要主动适应城市社会群体结构和社会组织结构的变化，推进基层党建创新。
我们通过“泰无聊网站”网络舆情分析发现，海陵区70%以上的舆情与小区管理有关。其中，关于业委会和物业管理的投诉占小区治理问题的80%以上。至此，小区治理已经成为物管工作中的“一大痛点”，而经过深入实践发现，党建创新引领物业管理的重要突破和推进，最终源头和症结点均指向了“小区业委会”。
为此，我们列举当下海陵业主反响大、媒体关注高的两个小区——东方名邸、鹏欣尚城，有针对性进行讨论和分析，从源头剖析问题、解决问题。
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。是由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。
一般情况下，业主委员会有两种产生方式：
（1）由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生。
（2）对于较大小区，业主先按照楼栋选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会；这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理；而楼委会，负责楼内共有的管理。
业主委员会人选条件的指导意见：
具有完全民事行为能力；
遵守国家有关法律、法规；
遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
具有一定的组织能力；
具备必要的工作时间；
不得有损坏公共财物、公共设施的行为；
不得有欠缴专项维修资金、物业服务费、能耗费、停车费等行为；
不得有违法出租房屋的行为；
不得有其他违反法律法规或物业管理规约的行为；
优先推荐共产党代表、人大代表、政协委员；
优先推荐共产党员、机关事业单位和国有企业干部职工或退休人员。
东方名邸小区和鹏欣尚城小区均归属城东街道，同时，也同样属于育才社区管辖。
1、东方名邸小区建于2007年，2008年交房。现在物业为前期物业。于2017年成立了业委会，现有委员5人，均居住在小区内。其中主任为退休状态，其余人员均在职。未成立党支部。
根据调查和业主反馈，小区内生活环境和小区的物业管理水平均达不到业主预期要求，各类硬件设施也处于长期损坏未修复的状态，业主对物业服务、业委会履职等情况均不满意，投诉较多，反响强烈。
2、鹏欣尚城小区建于2005年，2007年交房。现物业为前期物业。于2012年成立了业委会，后因业主不满意业委会履职情况，遂由街道、社区启动改选。现业委会于2019年成立，现有委员7人，均居住在小区内。包括业委会主任在内，共有6名党员。同时，该小区业委会于2019年成立了党支部。
根据调查和业主反馈，自业委会改选后，小区变化明显。设施整改到位，环境美化好。另外，在业委会协调下，小区还新增了不少利民设施，业主很满意小区的变化，同时，业主还对业委会的履职情况大为赞赏，业委会在小区内的满意度极高。
问题分析：
组建过于急切，运行过于松散，管理过于粗放
组建过于急切：
经过研讨分析，居民满意度低、反响大的东方名邸小区，业委会选举的过程不够明晰，还尚存“打口头支票”、“喊口号”等违规拉票行为，从程序上讲，该小区业委会系匆匆上马组建，基层党组织较难有效介入全部过程。
运行过于松散：
业委会在哪里？业委会委员分别是谁？这些均不受广大业主所知。故而，造成了委员“当一天和尚撞一天钟”的慢作为心态。而委员之间少沟通交流、少争论，也造成了小区管理日渐落后，物业公司缺少了业委会的监督，也就形成了今天的松散物管的局面。
管理过于粗放：
当前，东方名邸小区业委会为自主运行，业委会履职行为不受党组织监管。从会议台账到委员提案，均没有有效的章法和制度约束。同时，业委会委员也存在严重的“参差不齐”现象，所有委员均表现为“对物管相关条例法规不了解、不明确”的态度。
曾经被小区业主投诉颇多的鹏欣尚城小区为何能实现弯道超车？
经过一系列调研分析，该小区在业委会改选后，随即在区物管办、育才社区的指导下，成立了党支部。同时，通过一系列参观、学习、实践，街道、社区、业委会同频共振、同步发力，形成了一套社区治理服务新模式。
业委会成立后，所有委员还统一组织学习了《物权法》、《物业管理条例》等相应法律法规，根据实际情况制定了相应章程，定岗定人，明确业委会主要职能、各委员分管事务。
同时，为推动小区事务共商、服务共抓、矛盾共解，鹏欣尚城业委会牵头与物业交流沟通，建立起了“每月一次联席会、每季度一次培训、每年一次测评总结活动”的“三个一”联动工作机制。通过联动机制、联席会，业委会做到了及时与物业沟通解决业主反映的各类问题；通过培训，及时补充了业委会委员们的物管知识储备；通过总结，及时向物业发出了警示，并对整改过程和结果进行了监督和验收。
鹏欣尚城小区的鲜活例子证明，党建引领，对业委会履职有极大的积极的推动作用。
通过分析总结发现，党建引领推动业委会履职，形成了重心向下发力，落实落细作为，工作实践才会生动有趣，业主好的声音才会不断传出来。
党建引领推动业委会履职，必须把党对一切工作的领导真正落到实处。发挥党的政治优势、组织优势、资源优势、群众优势，对业委会履职特别是建章立制起到引导、指导和向导作用，提高基层党组织的组织力和领导力。建立业委会党支部，就是通过扩大组织覆盖，严密组织体系，从体制机制上全面加强党对各类组织和各项工作的统一领导，进而全面发挥党组织的作用。
党建引领推动业委会履职，必须把党为民谋幸福的根本宗旨在实践中贯彻到位。小区管理服务看似是小事，但在业主、群众眼里是大事。以建立小区党支部为重要抓手，推动小区业委会规范有序运行，带来的效应变化是根本性的。推动小区治理科学化，必须发挥党组织的核心领导作用，必须坚持维护小区居民的核心利益，必须形成齐抓共推小区工作的互动格局，在小区治理中让基层党组织说话有底气、领导有能力，政治功能、服务功能双落地。
发表于 2019-8-20 11:31:51
