昨天下午，接到通知后，安排两个小区让我去走访一下，一是对小区落实区住建局关于小区物业管理细则中要求的“三公开三透明”进行暗访，二是对网友反映的具体问题进行走访调查。
前期，区物管办对辖区的物业“三公开三透明”展开了试点运行，得到业主们的广泛支持和关注。部分网友留言希望自己的小区也能早日开展类似的活动。
最近，海陵区的六家小区的物业也加入了试点运行中。这六家小区分别是金水湾、宝带花园、尚品国际、依云湾、莱茵东郡和翰林雅居。
细心的网友很快就能发现，这六家都是银泰物业管理公司分管的项目。作为泰州是规模较大的物业管理公司，我们能理解物业服务的户数体量是非常庞大的。在进一步规范物业管理工作的同时，我们也将网友反映的客观问题进行协调推进，这就是我们海陵区物业管理规范化工作监督员的职责。 这次随机分配给我巡查的是金水湾小区和宝带小区。众所周知，金水湾的故事从房屋的交付开始，一直矛盾不断。中途江桥物业终止服务后，由街道和社区牵头，引进其他物业进场维护，终因为历史原因而退出。
前期退出的两个物业不是不好，但因为历史的矛盾形成了死结，根本无法解决。中途导致很多网友在服务中断期间产生众多舆情投诉，一方面网友希望早日有物业企业入驻，一方面历史的原因其他的物业公司望而却步。
在社区接管的一段时间内，多次向公开招标，均流标。直到在2018年7月初，经过了多次摇摆不定的洽谈和会商后，小区迎来了银泰物业入驻。
接手小区后的统计，小区目前共有住户685户，高层324户，多层361户，运营快一年的小区，物业的收缴率才维持在百分之六十左右。 狗主发现，目前每一个楼道的门口都张贴了“三公开三透明”的告示书，但业主物业的缴费率确实比较低。
值得注意的是，物业缴费率高层的比高层缴费率高，而高层的物业费单价0.95元，多层的只有0.55元。 按照目前小区配备的资源，光人工就达到21人。按照缴费率换算来看，仅仅物业公司的合法收入并不高。这难道是其他物业不愿意入场的原因吗？
经过狗主与多名业主、小区保安、小区保洁和业委会成员的交流，逐步了解到一些细微末节的事。
随机和住户的交流中发现，小区业主对小区物业的服务还是比较认可的，走访的业主中也有未交费的业主，普遍反映的问题集中在两点。
1）小区消防设施和安全设施不尽人意，无法满足物业收费服务的要求； 2）小区停车难的问题，几乎小区的车位全部被前期物业倒卖掉了
狗主电话联系了小区业委会的刘主任，得到的答复与走访的业主当差不差。他反映，业主房屋的维护，前物业的公共能耗等资金一直未能移交，而且这部分资金未能落入业主委员会的户头上，导致业主对房屋和公共设施的维护表示极大的不满。
前期调研物业管理行业协会负责人得到的结果是，物业企业不愿意入驻的原因就是小区的消防和安全设施功能已经全部失能。如果物业企业入驻，势必将投入巨大的资金消耗在小区上，这笔账每一家物业入驻前都会精打细算的，其次是小区的绿化维护问题也是一笔很大的投入。加之很多业主拒交物业费，其原因是前物业遗留的问题无法解决，形成了恶性循环。
狗主咨询的物业的项目经理，经理告知：银泰入驻以来，先期的投入已经达到了30万元之巨，这都是他们企业承担的。而这些基本上都是其他物业望而却步的根本原因。
小区业主反映的两个问题，其中一个是停车位的问题。江桥物业当时是开发商自己的物业，管理确实存在问题。所有的停车位产权全部都归开发商所有，先期这些车位只卖不租，而路边上的停车位更是擅自"出让"。
居民向狗主反映，当时地面上的停车位120元/月，管理费高达60元/月。年租金是2000元/年，开发商的物业甚至不管三七二十一，把地面上的公共部位以优惠的方式长时间出租。形成了变相的“转让”。
当然，长时间的实施损耗得不到及时的维修，导致业主不满的情绪特别的大，这其中也是业主拒绝缴纳物业费的原因之一。而这些设施中就有消防设施和其他的安全设施。 图为被车位锁长期霸占的公共区域，狗主发现，有的三角锁因为长期不用，锁已生锈。这些插在公共区域上的刺，曾经多次伤人。
而业主每年不光要交物业费之外，还要向原物业所在的公司缴纳停车位。但形成的投诉却最终归纳到对物业的不满。很多业主想租车位，但已经租不到了，那些被霸占的公共资源，却一直被车位锁锁着。
三公开三透明入驻小区还有一个好处是：让小区的业主明明白白的知道自己物业费包含哪些服务的项目；让自己明白物业公司应该担负起小区的哪些职能。
小区的问题的复杂需要时间解决。同时狗主也提议由业主委员会向法院申请仲裁，让公共设施的部分回归小区业主所有，不要再成为开发商敛财的手段。
在宝带小区，我们巡查“三公开三透明”的执行情况。宝带小区是拆迁的安置房，前期由碧桂园物业提供物业服务的。2018年11月，碧桂园撤出，现在由银泰物业接手。
宝带小区属于新小区，各方面的基础设备比较完善。咨询在小区游园里休息的老大爷老大妈们，他们对物业的服务比较满意。
宝带小区目前共有11栋楼，1530户居民。项目经理张经理介绍说：他们的小区目前的物业费收缴率比较高，达到了80%，居民普遍对物业的服务比较认可。
小区目前共有从业人员30人，其中管家3人，绿化维护师是专业从事绿化种植行业的。走在社区的路上，整齐摆放的电动车、干净整洁的环境，盎然的绿化都让人感觉轻松愉悦。
整个楼道口，整齐划一的公示栏，温馨的党建平台都具有相应的特点。从楼梯顺着楼道走过，没有发现一处的垃圾，充分体现出服务质量。
这应该是全区功能化最齐全的小区监控设备了，专职专员值守。配套的设施一应俱全。在小区中转了一圈后，回到他们的物业服务中心，一名业主真正投诉物业？我耐心的看了情况后和业主交流起来。 "临时业主"说，他是在附近做生意的，租了这里的房子，每次进出小区都要刷卡，特别的不方便。他说他是来交物业费的，但是系统显示是异常。
从他们交流的过程中，我了解了大致的来龙去脉。业主把房子租出去后，中途空置了一段时间，物业和能耗欠费达7个月。租房的业主不能理解，他认为我交物业费是按照我签订的合约时间开始算，业主的欠费与他没有关系......业主说的也挺有道理的，我坐下来和他开始沟通了。
我说，不管是租的房子，还是买的房子，哪怕是空置的房子，都必须要承担物业费的。你签订合约的时候，应该和业主把相关的交接工作对接到位。他交给你房子的时候，应该是没有任何经济纠纷的。这一点你不好怪物业。你可以要求业主把原有的欠费补上，也可以跟业主沟通后，你帮他代缴，从房租里扣除。物业只和业主发生关系，你让物业按照你的实际租房日期算，这不符合法律规定......
沟通了大约二十多分钟，这位火气冲冲的临时业主才终于了解了矛盾的根源，跟业主沟通后，主动的把物业费交齐，事情圆满化解。
宝带小区目前存在的遗留问题就是前期碧桂园物业有相关的账目还未完全交接。这其中包括业主的装潢押金，公共能耗费以及部分业主后期的物业费。最近海陵区物管办和物业正在积极的协调，争取早日把相关费用交接完毕。
从这次的巡查中，我们发现执行物业管理规范化试点的小区都在逐步进入良性循环的运转。很多的小区都在按照海陵区物管办的要求，主动把自己的职能和范围展示出来，这仅仅是第一步。
后面，我们将对执行三公开三透明的小区进行网络平台式的维护，对敢于正面面对业主的物业，我们要大力的支持和推广。同时，业主反映关于物业的问题，我们也将尽力去落实解决。
将来，我们还会对物业公司进行物业行业考核的红黄牌制度，对问题严重的物业单位、社区和业主委员会进行亮牌督查，同时启动三方同审程序。
狗眼看泰州
2019.6.19
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发表于 2019-6-20 11:18:52
