八、征收补偿
(一)经委托有资格的房地产价格评估机构进行市场化评估测算,被征收房屋类似房地产市场评估基准价格为:
1.住宅房屋:7305元/平方米。
2.非住宅营业房屋:人民路临街22985元/平方米;迎宾西路临街16962元/平方米。
(二)被征收房屋价值由征收部门委托具有相应资质的房地产价格评估机构根据被征收房屋情况,按照《靖江市国有土地上房屋征收评估细则》(靖政规〔2017〕4号)评估确定。
(三)计户原则。
1.以合法产权证、土地证或房屋建设批准文件上登记的权利人为基本户进行计算。
2.产权证、土地证或房屋建设批准手续上登记的权利人去世的,原则上以合法继承人为产权共有人作为基本户计算,但立有遗嘱或生前赠与且经过公证的,可以作为计户依据。
3.以法院判决结果作为计户依据。
4.未经登记的建筑物,原权利人去世的,原则上以合法继承人为产权共有人作为基本户进行计算,但立有遗嘱或生前赠与且经过公证的,可以作为计户依据。
(四)房屋用途、“住改非”“非改非”的认定标准和面积认定标准。
1.房屋用途。
对于已登记的房屋,其用途一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋用途与土地用途不一致的,以征收调查确定的用途为准。
(1)“住改非”“非改非”房屋:被征收住宅房屋、非住宅非营业房屋于2010年7月1日前用于经营并取得合法、有效工商营业执照,且持续经营一年以上的参照非住宅营业房屋评估。
(2)直管住宅公房和单位自管住宅房按住宅用途进行评估。
2.房屋面积。
住宅房屋面积:
(1)对于已登记的房屋,建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。已登记房屋有新建、扩建、改建的,参照房屋面积测算技术规范实测房屋建筑面积,增加面积部分参照未经登记建筑认定;面积减少的,以实测面积为准。
(2)未经登记房屋,按照房屋面积测算技术规范实测房屋建筑面积。由市自然资源和规划局认定,参考我市2000年航拍影像图以及相近年份的航拍校绘图、2009年地籍调查图。认定为2000年前的,且2000年以来未擅自翻建、改建、扩建的房屋,以实测面积参照合法建筑补偿标准计算;2000年以来擅自翻建、改建、扩建的房屋,结合靖江市2000年版航拍影像图和相近年份航拍校绘图对房屋建筑面积进行认定。
成套住宅、单位房改房住户未取得职能部门批准自行封闭采光井或利用公共院落(天井)、国有空地自行搭建建筑不计算房屋面积。
(3)“住改非”“非改非”房屋用于经营的面积以实际用于经营且为合法建筑的认定结果进行计算。
(4)直管住宅公房和单位自管住宅房房屋面积参考公房管理部门或单位自管房产权人的产权证、租赁证,结合实际测量,按征收调查确认面积为准。租赁户未经公房管理部门或单位自管房产权人同意并报请规划部门批准自行搭建部分不计算面积。
非住宅房屋面积以合法有效的权属证书记载的面积为准。
3.土地面积。
土地面积以土地使用权证登记面积为准。
直管住宅公房和单位自管住宅房承租人、企业改制或单位自管公房出售给单位职工,公共院落面积不予补偿。
(五)搬迁补助费。
住宅房屋的搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积10元/平方米计算。搬迁补助费一次不足1500元的,按1500元计算。
非住宅非营业房屋的搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积20元/平方米计算。搬迁补助费一次不足1500元的,按1500元计算。特种设备的搬迁等,由双方协商确定;协商不成的,可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。
被征收人选择货币补偿以及现房安置的,按一次计算搬迁补助费;选择期房产权调换的,按两次计算搬迁补助费。
(六)住宅房屋临时安置补助费。
征收住宅房屋应按月支付临时安置补助费,月临时安置补助费的标准为1000元/户。被征收人选择货币补偿的,对被征收人一次性支付6个月的临时安置补助费。被征收人选择原地期房产权调换的,过渡期原则上不得超过24个月。过渡期限内,被征收人自行过渡的,房屋征收部门应当支付临时安置补助费;房屋征收部门提供周转房的,在规定的过渡期限内不支付临时安置补助费。过渡期限自签订补偿协议并腾空交房之日起至公告规定的交房之日止。
因房屋征收部门的原因导致过渡期限延长的,自逾期之月起至公告规定的交房之月止,对自行过渡的被征收人,按规定标准的2倍支付临时安置补助费;对房屋征收部门提供周转房过渡的被征收人,按规定的标准支付临时安置补助费。
(七)停产、停业损失补偿。
1.被征收房屋在2010年7月1日前擅自改变为经营性房屋(“住改非”“非改非”房屋),根据其提供的持续年审合格的工商营业执照、完税凭证确定的经营年限,造成停产、停业的按被征收房屋评估值(房屋评估价值不包含装饰装潢等费用,以下均同)的8%进行停产、停业损失补偿,具体比例为:
(1)持续营业1年以上,5年以下的按停产停业补偿费的40%计算。
(2)持续营业5年以上,10年以下的按停产停业补偿费的60%计算。
(3)持续营业10年以上,20年以下的按停产停业补偿费的80%计算。
(4)持续营业20年以上的,按停产停业补偿费的100%计算。
2.若被征收人不选择本条第(七)款第1项标准补偿的,按照被征收房屋在房屋征收决定作出前三年的年平均效益确定停产停业补偿费。被征收人需提供资产负债表、利润表、完税凭证等资料。根据资料计算平均效益,给予6个月停产停业补偿,具体比例参照本条第(七)款第1项。
(八)基本居住需求保障及最低货币补偿标准。
被征收人具备以下:1.仅有被征收房屋一处住房;2.被征收人户口和被征收房屋一致,且在该房屋中实际居住;3.被征收房屋评估价值低于市区最低补偿标准。经被征收人申请,公示确认,符合上述条件的被征收人可选择领取最低货币补偿款130000元,也可选择政府指定安置的一套65平方米经济适用房,安置房超面积部分按市政府相关批文结算房价。被征收人因分户、析产的,不享受最低补偿标准。
(九)简易设施等的补偿。
成套住宅、单位房改房住户未取得职能部门批准自行封闭采光井或利用公共院落(天井)、国有空地自行搭建建筑,直管公房和单位自管房承租户自行搭建建筑按重置价进行评估,披棚等简易设施由评估机构评估残值。
被征收私有住宅房屋为纯平房户的,被认定为2000年以后的未经登记建筑,被征收人可以选择按未经登记建筑重置价或本条第(十一)款第5项方式进行补偿。
(十)相关设施移装补助费。
被征收人的电话等设施移装补助费用按《靖江市国有土地上房屋征收重置价格和装饰装潢补偿标准》(靖政规〔2017〕5号),被征收人选择产权调换的,按照两次移机进行结算。
(十一)搬迁奖励费。
1.被征收人在规定的第一签约奖励时段内签订征收补偿协议并在规定的搬迁腾房期限内腾空交房的,按房屋评估价值的5%和房屋合法建筑面积每平方米300元标准给予奖励。
2.被征收人在规定的第二签约奖励时段内签订征收补偿协议并在规定的搬迁腾房期限内腾空交房的,按房屋评估价值的3%和房屋合法建筑面积每平方米200元标准给予奖励。
3.被认定建设年代为2000年以后的未经登记住宅房屋在征收补偿方案规定的签约奖励期限内签订征收补偿协议并在规定的搬迁腾房期限内腾空交房的,可以给予一定比例的搬迁奖励(此奖励部分不参与其它任何奖励,面积不计入安置面积)。具体方法为:
(1)被认定建设年代为2000年至2009年的未经登记住宅房屋,参照合法建筑物的评估价值的80%给予搬迁奖励。
(2)被认定建设年代为2010年1月1日至征收项目进场入户调查前的未经登记住宅房屋,参照合法建筑物的评估价值的60%给予搬迁奖励。
在补偿方案规定的签约奖励期限内未签约交房的,2000年以后的未经登记住宅房屋按重置价进行评估。
4.私有住宅房屋(不含“沿街住改非”和“不沿街住改非”)为纯平房的,被征收人在规定的第一签约奖励时段内签订征收补偿协议并在规定的搬迁腾房期限前腾空交房的,可按住宅性质房屋评估值的40%予以奖励;被征收人在规定的第二签约奖励时段内签订征收补偿协议并在规定的搬迁腾房期限前腾空交房的,可按住宅性质房屋评估值的10%予以奖励。
5.无土地证无争议封闭院落土地使用面积(不含滴水、巷道)大于房屋建筑面积(简称无证“地大于房”)的认定和补偿。
无证“地大于房”参考地籍调查资料经实地测量,自然资源和规划部门进行认定。在市政府征收决定规定的签约期限内签约并在规定的搬迁腾房期限内腾房完毕的,可以参照“地大于房”的补偿政策给予补偿。无证“地大于房”土地面积补偿只做定额补偿,不得参与任何奖励补偿。
6.被征收人在规定的签约奖励期限内未签约或虽签约但在规定的搬迁腾房期限内未腾空交房的,不予奖励。
7.执行国家规定标准租金的直管住宅公房或单位自管住宅房租赁双方协商同意由公房管理部门或单位自管房产权人选择货币补偿的,参照本条第(十一)款第1、2项执行,奖励标准按租赁住宅房屋认定合法建筑面积计算评估值(评估值扣除房屋重置成新价),奖励给承租人。
(十二)选择货币补偿的奖励。
1.住宅类房屋选择货币补偿的,按房屋住宅性质评估价值的12%给予奖励。直管住宅公房或单位自管住宅房租赁双方协商同意由公房管理部门或单位自管房产权人选择货币补偿的,奖励给承租人,房屋评估值按照租赁房屋认定合法建筑面积计算(评估值扣除公房管理部门的房屋重置成新价)。
私有住宅类房屋的被征收人选择货币补偿的如在征收补偿方案规定的第一签约奖励期限内签订征收补偿协议并在规定的搬迁腾房期限内腾空交房的,还可以按房屋住宅性质评估价值的8%给予奖励。
2.“住改非”房屋按评估值中增加补偿部分的6%给予奖励。
3.非住宅非营业房屋选择货币补偿的,按房屋评估价值的10%给予奖励。
“非改非”房屋按评估值中增加补偿部分的10%给予奖励。