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买车位，很多细节问题大多数购房者都不太清楚。车位的产权问题和房产的产权年限问题有什么联系，什么样的产权车位最有购买和持有价值。
1、建筑面积为分摊的地下车位 如果地下车位（库）建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的（不能办产权的当然还是禁止销售，属于全体业主的），则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。
如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。
2、建筑面积已分摊的地下车位 如果地下车位（库）面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，只能由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
3、属于人防工程的地下车位 人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。如果人防工程的建筑成本已经分摊到地面商品房的购房款中，那么人防工程的建筑成本随着商品房的销售、业主购房的完成，实际已经转化为全体业主承担，收益应当属于全体业主，否则就属于开发商。
4、敞开式的地上车位 我们经常能看到地面上有很多车是停在一些用线划分的车位上的，这类车位属于全体业主，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。
5、改造车位 这算是现在比较严重的一种违规操作，有的开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位（库），这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。车位年限与车位所在的土地使用权年限一样长，因此,你可以查看开发商的《土地使用权证书》，确认开发商拿到的土地使用期限。但根据物权法规定住宅使用土地使用期限届满后自动续期，所以不需要为车位使用年限的问题担忧。
但是,没有产权的车位买卖，其实是一种租赁的行为。这种买卖合同,本质上是停车位的租赁合同,而根据《合同法》规定:消费者租赁车位(库),最长期限只能是20年,20年之后不受法律保护。业主在签合同时最重要考虑的问题就是要问清“年限”。如果车位是有预售许可证的，跟开发商签订正式的商品房买卖合同并办理备案手续后，可以申请办理《房地产权证》，一手及二手车位产权的办证程序跟办理房屋的房地产权证是一样的。
按照相关规定，只要是有独立产权的车位，如果是一手的，可以通过按揭贷款的方式从开发商手中购买，只不过，和普通房贷相比，其按揭门槛要高一些罢了。目前，二手车位是不能办理按揭的。但是，各大银行在开展和推进一手车位贷款业务上并不积极，几乎没有银行愿意接手受理。车位可以销售的最直接的标准是：具备产权证或者预售许可证，如果没有，那么，车位出售是不被允许的。
如果开发商把没有产权证或者预售许可证的车位卖给购房者，那么，购房者最后拿到的只是一份合同，而不是权属证书。这是种交易是不受法律保护的。 |
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发表于 2019-12-2 12:02:56